به گزارش توسعه۲۴؛ مرکز آمار ایران روایت متفاوتی از کندشدن ترمز تورم اجاره و رسیدن نرخ سالانه آن بهپایینترین سطح در ۴۴ماه اخیر میدهد. برای ناظران اقتصادی و سیاستگذاران این عدد ۵/۳۲درصدی بهمعنای رسیدن بهیک ثبات نسبی و فاصلهگرفتن از جهشهای افسارگسیخته سالهای گذشته است. گویی بازار مسکن پساز پشتسرگذاشتن طوفانهای سهمگین اکنون درحال تجربه یکآرامش گذراست؛ آرامشی که در آن نرخ رشد اجارهبها حتی از تورم عمومی کشور نیز جا مانده اما این روی دیگر سکه برای مستاجرانی که سرگردان بنگاههای معاملات ملکی هستند معنای دیگری دارد.
برای خانواری که هرماه بخش بزرگی از حقوق خود را صرف تامین سقف بالای سر میکند کاهش تورم بهمعنای ارزانشدن نیست بلکه تنها بهاین معناست که سرعت بلعیدهشدن توان مالی آنها توسط هزینههای مسکن کمی ملایمتر شده است. وقتی سری بهبازار مسکن تهران میزنیم از منطقه۲۲ با برجهای نوسازش تا بافتهای مرکزی و جنوبی پایتخت آنچه با اعداد و ارقام رسمی در تضاد بوده شکاف عمیق میان قیمتهای پیشنهادی و توان پرداخت متقاضیان است.
سوالی که در این بین مطرح میشود این است که آیا این آرامش آماری نویدبخش یک ثبات پایدار است یا تنها وقفهای کوتاه در ماراتن گرانی مسکن؟ پاسخ بهاین پرسش نه در گزارشهای ماهانه بلکه در هزارتوی سیاستگذاریها نهفته است. تحلیلگران حوزه مسکن بر این باورند که گذار از این وضعیت و رسیدن بهتعادلی واقعی در بازار اجاره مستلزم عبور از مرحله شعار و ورود بهفاز اجرای قاطع قوانین است؛ جایی که مالیات بر خانههای خالی و تکمیل بانکهای اطلاعاتی ملک بهجای کاغذبازی بهابزاری برای بهتعادل رساندن عرضهوتقاضا تبدیل شوند.
براساس تازهترین گزارش منتشرشده ازسوی مرکز آمار ایران روند افزایش اجارهبهای مسکن در تیرماه۱۴۰۵ نسبتبه ماههای گذشته کندتر شده و نرخ تورم سالانه اجاره بهپایینترین سطح خود در ۴۴ماه اخیر رسیده است. هرچند این آمار از کاهش التهاب بازار اجاره حکایت دارد اما کارشناسان تاکید میکنند که این وضعیت بهمعنای برطرفشدن مشکلات مستاجران نیست.
بهباور تحلیلگران حوزه مسکن تداوم این روند مستلزم اجرای سیاستهایی است که بهافزایش عرضه واحدهای استیجاری منجر شود؛ ازجمله اجرای موثر مالیات بر خانههای خالی و سایر ابزارهای تنظیمگر بازار. طبق گزارش مرکز آمار تورم ماهانه اجارهبهای مسکن در تیرماه امسال ۳/۲درصد ثبت شده که از نرخ تورم عمومی ماهانه کشور(۱/۳درصد) کمتر است. تورم سالانه اجاره با رسیدن به۵/۳۲درصد کمترین میزان از آذر۱۴۰۱ تاکنون محسوب میشود. تورم نقطهبهنقطه اجاره نیز ۷/۳۱درصد اعلام شده و نسبتبه ماه گذشته تغییر محسوسی نداشته است.
انتشار این آمار درحالی صورت گرفته که تیرماه معمولا یکی از پررونقترین دورههای بازار اجاره است و همزمان با آغاز فصل جابهجایی مستاجران افزایش نرخهای پیشنهادی مالکان امری رایج بهشمار میرود. بااینحال دادههای رسمی نشان میدهد امسال برخلاف سالهای گذشته ورود بهفصل نقلوانتقالات باعث جهش جدیدی در رشد اجارهبها نشده است.
مقایسه شاخصهای اقتصادی نیز نشان میدهد بازار اجاره همچنان با سرعتی کمتر از تورم عمومی کشور رشد میکند. درشرایطیکه تورم سالانه اقتصاد به۶۶درصد و تورم نقطهبهنقطه عمومی به۹/۸۷درصد رسیده تورم اجاره در محدوده ۳۲درصد باقی مانده است؛ موضوعی که نشان میدهد افزایش اجارهبها نسبتبه بسیاری از کالاها و خدمات با آهنگ ملایمتری ادامه دارد.
البته کارشناسان یادآور میشوند که کاهش نرخ تورم اجاره بهمعنای ارزانترشدن هزینههای مسکن نبوده بلکه تنها بیانگر کاهش سرعت افزایش قیمتهاست. بنابراین مستاجران همچنان با هزینههای سنگین تامین مسکن روبهرو هستند هرچند میزان رشد اجاره نسبتبه دورههای گذشته تاحدی کاهش یافته است.
وضعیت بازار از نگاه فایلهای اجاره
بررسی فایلهای موجود در بازار اجاره تهران نیز نشان میدهد اگرچه تعداد واحدهای عرضهشده نسبتبه ماههای ابتدایی سال افزایش یافته اما قیمتهای پیشنهادی همچنان برای بخش بزرگی از متقاضیان بالا و خارج از توان مالی آنهاست.
در منطقه۲۲ تهران واحدهای نوساز با زیربنای ۸۰تا۱۰۰ مترمربع بسته بهامکانات و موقعیت عمدتا با ودیعهای بین یکتا۲میلیاردتومان و اجاره ماهانه حدود ۲۵تا۳۰میلیونتومان عرضه میشوند؛ موضوعی که نشان میدهد حتی در مناطق دارای ساختوساز گسترده نیز ورود بهبازار اجاره همچنان هزینهبر است.
در منطقه۵ که یکی از پرتقاضاترین مناطق مصرفی تهران محسوب میشود سطح قیمتها همچنان بالاست. بسیاری از آپارتمانهای دوخوابه با چندصدمیلیونتومان ودیعه و اجارههای ماهانه دو رقمی بهبازار عرضه شدند؛ شرایطی که موجب شده بخشی از مستاجران بهمناطق ارزانتر نقل مکان کنند.
در مناطق مرکزی و جنوبی پایتخت نیز اگرچه نرخ اجاره نسبتبه شمال و غرب تهران پایینتر است اما فعالان بازار معتقدند هزینه اجاره همچنان فشار قابلتوجهی بر خانوارهای حقوقبگیر وارد میکند. در بسیاری از فایلها برای واحدهای با متراژ متوسط، چند صدمیلیونتومان ودیعه بههمراه اجاره ماهانه بیش از ۱۰تا۱۵میلیونتومان مطالبه میشود؛ موضوعی که بسیاری از مستاجران را بهکاهش متراژ یا تغییر محل سکونت وادار کرده است.
برخی مشاوران املاک در مناطق مرکزی تهران نیز میگویند مالکان در هفتههای اخیر نسبتبه سال گذشته انعطاف بیشتری در مذاکرات نشان میدهند و مدت زمان عرضه برخی فایلها افزایش یافته؛ نشانهای از کاهش نسبی تب بازار هرچند فاصله میان توان مالی مستاجران و قیمتهای پیشنهادی همچنان چشمگیر است.
راهکار پیشنهادی کارشناسان
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن اجرای دقیق مالیات بر خانههای خالی را یکی از مهمترین ابزارهای ساماندهی بازار اجاره میداند. بهگفته او، در گذشته بهدلیل ضعف اطلاعات اجرای ماده۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم با مشکلاتی همراه بود اما اکنون با تکمیل سامانه املاک و اسکان امکان شناسایی واحدهای خالی با دقت بیشتری فراهم شده است.
وی تاکید میکند هدف این قانون صرفا دریافت مالیات نیست بلکه باید مالکان را بهعرضه واحدهای خالی در بازار اجاره تشویق کند. بهگفته ایلاتی، حدود ۴۰۰هزارواحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد و ورود حتی بخشی از این واحدها بهبازار میتواند نقش موثری در افزایش عرضه و کاهش فشار قیمتی داشته باشد.
انتهای پیام/
